부동산 매매사업자의 장점 및 세금 (휴스템코리아)

부동산 매매사업자가 되는 방법에 대해서 알아보자 

 

 

*부동산 개인 매매사업자란? 우리는 합법적인 부동산 단타 투자자!

 

가. 매매사업자

 

1 사업자 코드번호 703011

 

2.주거용 건물,건설 이를 분양,판매하는 산업활동. 구입한 주거용 건물 재판매도 해당

 

3.부동산을 사업 목적으로 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 판매

 

나.매매사업자 등록방법

 

1. 홈텍스에서 5분이면 등록가능

 

2. 본인이 거주하는 주택으로 사업장소재지 가능

 

3. 사업설명: 본인은 경매 또는 일반매매로 주거용 부동산을 취득해서 매매하는 사업을 영위하고자 함

 

4. 귀속년도, 업종코드(703011) 종목명 (부동산매매업)면세업체크

   

5. 사업자등록증 나오면 은행방문 사업자 통장과 카드발급 

 

6. 기존카드 홈텍스에 사업용 신고카드 등록가능 사업용 신용카드는 공제한도 없음.

 

7. 양도 차손이 발생한 경우 향후 10년간 1년에 10%씩 사용할 수 있다

 

다. 매매사업자 실전 투자사례

 

1.리모델링이 필요한 주택에 투자(리모델링으로 주택 가치를 끌어올려 좋은 가격에 매도)

 

2.경쟁이 낮은집 리모델링해서 팔수 있는 물건 고르기

 

3.점유자를 상대로한 3종set(인도명령, 점유이전금지가처분, 부당이득반환청구)

 

라. 단계별 세금

 

1. 주택구입시 취득세 일반세율

 

2. 양도단계(비 조정지역)에서 누진공제 혜택

 

3. 5월 종소세 필요경비 공제

 

4. 가능한 자본적 지출액으로 계산서 발행

 

5. 일용직 1명당 1일 150,000원 월에 7일 비용처리

 

6. 업무용승용차 관련 비용처리 *인테리어 비용처리 팁-인테리어시 자본적지출액과 수익적 지출액으로 구분될 경우 세금계산서 품목 내용을 자본적 지출액으로 기재하여 세금계산서를 발행요청한다.

 

*매매사업자 비교과세를 적용-양도세 vs 종소세 중 큰 금액을 적용

 

*비 주거용(분양권, 상가, 오피스텔, 지시산업센터) 부동산 세금-매매차익 예정신고는 매매 2개월내로, 매매사업자 재고자산등재(5월 재고자산평가조정명세)

 

 

[ 매매사업자 댗풀]

 

 ① 개인 대출시 은행권은 DSR( 채무변제율) 40%, 2금융권은 50%까지 대출

 

② 사업자대출은 DSR 적용 받지 않음.  일반대출보다 이자가 비쌈

 

③ 개인 대출은 최대한 받고, 그 이유 사업자대출 받기

 

④ 비규제지역 LTV(주택담보대출)60%  - 방빼기한 금액

 

*매매사업자의 대출-개인대출 선 실행(사업자보다 저리), 그후 사업자 대출실행(DSR미적용). 사업자 대출은 이자 상환 능력을 중요시 함.

 

경락자금대출 감정가의 60~70%, 낙찰가의 80%중 적은 금액으로 은행별로 상이.

 

*매매사업자는 국민연금, 건보료가 소득이 높아지면 상승함.

 

마. 매매사업자 비교과세

 

- 양도세 vs 종소세 중 많은 것으로 과세

 

- 비교과세 대상: 주택 분양관(조정, 비조정), 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 양도세 중과주택

 

바. 비 주거용 부동산 세금

 

- 분양권, 상가, 업무용 오피스텔, 지식산업센터

 

- 계속적/ 반복적 거래시 부동산매매업으로 인정 종소세로 납부

 

- 매매차익 예정신고: 매도 후 2개월안에 신고

 

- 매매사업자 재고자산등재: 5월에 재고자산평가조정명세서

사. 매매사업자 대출

 

- 개인대출 DSR 최대치 받고

 

- 2금융권에 대출받고 추가로 사업자대출 가능

 

아. 매매사업자 국민연금, 건강보험료 정산

 

- 소득이 있는 곳에 세금이 있다. 자. 85제곱미터 초과 부가세

 

- 국민주택규모 초과(건물), 상가, 오피스텔 과세

 

- 매매사업자로 종자돈 만들어 재건축 도로에 장기 투자 .